Ви вирішили придбати нерухомість користуючись послугами агента з нерухомості, та вважаєте, що послуги юриста вам не потрібні?
Пропоную розібратись хто такі агенти з нерухомості, їх права та обов’язки, а також функції юриста при купівлі нерухомості.
Сьогодні ринок нерухомості дуже великий, нерухомість є на будь який гаманець. Люди які бажають придбати або продати нерухомість звертаються до агента з нерухомості та вважають, що такій фахівець є їх гарантом успішної угоди, оскільки до недавнього часу досить стійко підтримувалося думка, що весь спектр послуг, що відносяться до супроводу угод з нерухомістю, може надаватися ріелторськими компаніями. Продавці/покупці нерухомості не бачать різниці між агентським супроводом угоди та юридичним супроводом. Тим часом послуги ці хоч і взаємно перетинаються, але все-таки різні, хоча б тому, що надають їх різні фахівці.
Отже, хто такий агент з нерухомості? Це в першу чергу гарний продавець, який знає ринок і порядок формування цін, розуміє потреби клієнта. Ціль всіх його дій продати/купити об’єкт нерухомості за найбільш вигідною ціною, або допомогти клієнту продати/купити нерухомість, та за ці послуги отримати винагороду. Робочий час ріелтора – це пошук нерухомості, що відповідає параметрам запиту покупця або пошук покупців для продавця, телефонні дзвінки, виїзди з клієнтом на перегляди об’єктів, розміщення реклами і тому подібна робота.
Клієнт який бажає придбати/продати нерухомість очікує від агента з нерухомості організацію і здійснення пошуку контрагента, перевірку об’єкта нерухомості, підготовку документів та допомогу в оформленні угоди (реєстрації права власності). Частина перелічених очікувань клієнта прямо вказує на необхідність участі фахівця з юридичною освітою. Деякі ріелторські компанії мають юриста в штаті, або залучають юриста на окремих етапах супроводу операцій з нерухомістю, але це більше є виключенням ніж правилом.
Досвідчений агент, який вже здійснив супровід багатьох угод з нерухомістю, знайомий з деякими юридичними тонкощами, проте цього часто недостатньо для мінімізації ризиків, що виникають при продажу/купівлі об’єкта нерухомості. Ті проблеми які можуть виникнути при купівлі/продажу нерухомості як на первинному, так і на вторинному ринку житла в останні роки говорять про те, що залучення юриста є необхідністю.
Так хто ж такий юрист з нерухомості? Це висококваліфікований фахівець, який буде супроводжувати вас від обговорення деталей до останнього підписання договору купівлі-продажу сторонами. Юристи, як і ріелтори, працюють з клієнтами лише на підставі укладених договорів: про надання правничої допомоги, про надання послуг. Як тільки договір з клієнтом укладений, фахівець починає роботу з перевірки об’єкта нерухомості.
Більшість людей, скориставшись послугою агента з нерухомості економлять на послугах юриста, що в подальшому може привести до втрати нерухомості, тривалих роками судових суперечок, арешту нерухомості і тд.
Тільки практикуючий юрист може обґрунтовано проконсультувати, яку операцію і за яких підстав суд може в подальшому визнати недійсною, а яку – ні, чи можуть в майбутньому з’явитися претенденти на придбану нерухомість і чи існує у покупця реальний ризик втрати права власності або не отримання права власності у подальшому. Юрист, який має досвід роботи у зазначеній сфері, бачить ситуацію набагато глибше і ширше, ніж агент, навіть досвідчений.
Юрист відповідає за ризиковість угоди з продажу/придбання нерухомості: перевірка забудовника; законність придбання нерухомості попереднім власником та його права на відчуження нерухомості зараз; наявність/відсутність судових спорів щодо об’єктів нерухомості; наявність/відсутність дозвільних та інших документів у забудовника (якщо мова йде про відступлення прав інвестора у новобудові, яка ще не здана в експлуатацію) та інші.
Здавалося б, що купуючи квартиру на вторинному ринку покупець нічим не ризикує, але на жаль це не так. В даному випадку також є підводні камінці які необхідно перевірити, а саме: перевірити власника об’єкта нерухомості, його права на продаж; вивчити правовстановлюючі документи на нерухомість, в тому числі в обов’язковому порядку розгорнуту довідку з Реєстру речових прав на нерухоме майно; перевірити не просто наявність судових справ по об’єкту нерухомості, але і наявність арештів на майно у такого власника і т.д.
Також, не рідкість коли нерухомість покупається за кредитні кошти, або в розстрочку. Підготовку попереднього та основного договору краще доручити юристу, а не ріелтору, щоб уникнути в подальшому проблеми тлумачення окремих умов договору.
Отже, функції та практичні навички агента з нерухомості та юриста з нерухомості дуже різні, однак це скоріше партнери, ніж конкуренти.
Можна довго говорити про те, наскільки велика різниця між юристом і ріелтором, і хто важливіший для клієнта. Однак зауважую, що звертаючись до одного з фахівців з нерухомості, ви будете вирішувати тільки половину завдання. Ріелтор не повинен виконувати роботу юриста, а юрист – роботу ріелтора, оскільки кожен етап продажу нерухомості вимагає глибоких знань і досвіду, який досягається шляхом вузької спеціалізації і багаторічної практики, а отже, клієнт, під час пошуку нерухомості має серйозно підійти до пошуку як агента з нерухомості, так і до юриста/адвоката з нерухомості оскільки, на ринку нерухомості багато шахраїв, які мають на меті лише власну матеріальну наживу і їм байдуже, що клієнт може залишитись без грошей, без нерухомості, без сервісу та якісних послуг.
Ідеальна схема виглядає так: ріелтор плюс юрист. Залучивши двох фахівців, ви заощадите час, зекономите власні кошти та отримаєте у власність об’єкт нерухомості.
Стаття підготовлена адвокатом, старшим партнером адвокатської об’єднання «V.I.Partners» І.В. Сорокіною.
25.05.2020
