Попередній договір купівлі-продажу житла: що це таке і чи варто укладати цей договір?
Кожного дня на українському ринку нерухомості укладається приблизно декілька сотень угод, пов`язаних із купівлею-продажем нерухомого майна (дані на 2023 рік). І частині з цих угод передбачає письмове погодження сторонами важливих умов майбутнього договору купівлі-продажу. Це і фіксування ціни, і погодження строку для укладення основного договору купівлі-продажу, і зазначення чітких характеристик нерухомого майна, і погодження певних зобов`язань, які сторони мають виконати перед укладенням основного договору (зняття з реєстрації осіб, сплата боргів за комуналку, тощо). І як раз ось це письмове «погодження» і називають попереднім договором купівлі-продажу майна.
Переваги попереднього договору купівлі-продажу
Головна мета попереднього договору – письмове закріплення істотних умов майбутнього договору купівлі-продажу. - Попередній договір не передбачає перехід права власності до покупця.
Тобто, попереднім договором встановлюються здебільшого саме обов’язки сторін. До речі, про сторін попереднього договору – сторони мають бути ті самі, що і в основному договорі купівлі-продажу (одна із істотних умов).
- Попередній договір дає можливість «заморозити» погоджену сторонами ціну купівлі-продажу.
Це суттєва перевага такої угоди, адже продавець таким чином дає вам гарантію, що ціна майна не зміниться на момент самої купівлі-продажу.
- Ще однією обов’язковою умовою є зазначення терміну, до якого має бути укладений основний договір.
Таким чином, сторони дають одне одній розуміння, що угода відбудеться та які дії необхідно кожній із них зробити перед заключенням цієї угоди (наприклад, зняття обтяження з майна, якщо таке накладене, сплата боргів за комунальні послуги, зняття з реєстрації осіб, тощо). Можна навіть погодити заборону проведення ремонту або перепланування житла, що може в майбутньому збільшити вартість майна.
«Темна сторона медалі» попереднього договору купівлі-продажу
- Укладення попереднього договору має бути в тій самій формі, в якій укладатиметься основний договір.
Тобто, якщо ми говоримо про договір купівлі-продажу нерухомості, який має бути нотаріально посвідченим, то відповідно і попередній договір купівлі-продажу має бути в письмовій формі з нотаріальним посвідченням. Ця умова не є негативною. Але ми вказали її тут, бо далі ми розкажемо про наслідки недотримання форми правочину.
Для прикладу візьмемо ситуацію із забудовниками, які укладають договори з майбутніми покупцями в простій письмовій формі (без нотаріального посвідчення). Такі їх дії є незаконними. Пояснюємо чому.
По-перше, це недотримання форми договору. Без нотаріального посвідчення цей договір буде вважатись нікчемним. Нікчемний договір – це договір, який не вважається укладеним. Ось, що каже судова практика з цього приводу (постанова Верховного Суду від 05 липня 2023 року у справі №372/1142/16-ц):
«Нікчемний договір є недійсним разом з усіма його умовами та не створює для сторін прав та обов`язків, що в ньому закріплені».
Звідси випливає другий факт. Якщо за цим договором ви, як майбутній покупець, заплатили частину грошей в рахунок майбутньої оплати … краще цього не робити. Без суду вам їх не повернуть (якщо це недобросовісний продавець). Чому?
Цивільне законодавство не передбачає передачу будь-яких коштів за попереднім договором.
Якщо мова йде про об’єкт незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості, то передача коштів за таким договором взагалі заборонена (ч.5 ст. 635 ЦК України є нововведенням задля фінансової безпеки майбутніх покупців).
Ми впевнені, що ви неодноразово чули як забудовники укладають різного роду договори з майбутніми покупцями, коли будівництво знаходиться ще на етапі «котловану», а потім зникають і зупиняється будівництво. Ні грошей, ні житла.
Тобто, попередній договір не передбачає передачу завдатку! Як всім відомо, завдаток може не повертатися в разі неукладення основного договору. А якщо гроші все ж були передані, то суд розцінюватиме це як аванс (наприклад, постанова Верховного Суду від 09 листопада 2022 року у справі №295/15702/20). Тобто, гроші повернути можливо в судовому порядку (застосовуємо реституцію). Головне, щоб факт їх передачі був зафіксований в письмовому вигляді. Але, сплата авансу, який є частиною від загальної вартості майна, передбачає його оподаткування як правочину, пов`язаного з купівлею-продажем. А тут вже виникає обов`язок сплати державне мита (1%).
Ще дещо про завдаток в попередніх договорах купівлі-продажу. Якщо сторона, яка дала завдаток, відмовляється від виконання договору, завдаток залишається в іншої сторони. А це прибуток, який підлягає оподаткуванню. У разі припинення зобов’язання до початку його виконання або внаслідок неможливості його виконання завдаток підлягає поверненню. У такому випадку завдаток не є об’єктом оподаткування.
По-третє, існує великий ризик укладення продавцем декількох таких договорів з різними покупцями. І ви про це ніяк не дізнаєтесь (хіба якщо тільки вам про це не скаже продавець або інший покупець). Нотаріуси не ведуть реєстри з інформацією про укладені попередні договори купівлі-продажу.
По-четверте, забудовник як продавець ще не має зареєстрованого права власності на майно. А отже, нотаріус не матиме права посвідчувати нотаріально такий договір.
У зв`язку із цими суттєвими «зауваженнями» можливе укладення забудовниками так званого змішаного договору, який не суперечить цивільному законодавству. Але все залежить від того, яка його правова природа, які відносини він регулюватиме. А суди досліджують це питання. Тому, навіть «завуальовані» договори судді «розкривають» та намагаються дослідити мету їх укладення. І від цього залежатимуть і наслідки для сторін договору.
Тому, наша вам професійна порада (стародавня як світ) – обов`язково читайте те, що маєте намір підписувати. Обов`язково аналізуйте всі пункти договору. Правду кажуть – «диявол криється в деталях». І пам`ятайте, ви завжди можете звернутись до нас за юридичним аналізом попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна. Дуже часто всього лише одна консультація «рятує гаманці» наших клієнтів від втрати десятків/сотень тисяч умовних одиниць.
