Вы решили приобрести недвижимость пользуясь услугами агента по недвижимости, и считаете, что услуги юриста вам не нужны?
Предлагаем разобраться кто такие агенты по недвижимости, их права и обязанности, а также функции юриста при покупке недвижимости.
Сегодня рынок недвижимости предоставляет очень большой выбор жилья на любой кошелек. Люди, готовые купить/продать недвижимость, обращаются к агенту по недвижимости и считают, что такой специалист является их гарантом успешной сделки, поскольку до недавнего времени достаточно устойчиво поддерживалось мнение, что весь спектр услуг, относящийся к сопровождению сделок с недвижимостью, может предоставляться риелтерской компанией. Продавцы/покупатели недвижимости не видят разницы между агентским сопровождением и юридическим сопровождением сделки. Между тем услуги эти хоть и взаимно пересекаются, но все-таки разные, хотя бы потому, что предоставляют их различные специалисты.
Итак, кто такой агент по недвижимости? В первую очередь это хороший продавец, знающий рынок недвижимости и порядок формирования цен на жилье, понимающий потребности клиента. Цель всех его действий продать/купить объект недвижимости по наиболее выгодной цене для клиента или помочь клиенту продать/купить недвижимость, и за эти услуги получить вознаграждение. Рабочее время риелтора — это поиск недвижимости, отвечающей параметрам запроса покупателя или поиск покупателей для продавца, телефонные звонки, выезды с клиентом на просмотры объектов, размещение рекламы и тому подобная работа.
Клиент, желающий приобрести / продать недвижимость ожидает от агента по недвижимости – организацию и осуществление поиска контрагента, проверку объекта недвижимости, подготовку документов и помощь в оформлении сделки (регистрации права собственности). Часть из указанных ожиданий клиента прямо указывает на необходимость участия специалиста с юридическим образованием. Некоторые риелторские компании имеют юриста в штате, или привлекают юриста на отдельных этапах сопровождения операций с недвижимостью, но это больше исключение чем правило.
Опытный агент, который провел много сделок с недвижимостью, знаком с некоторыми юридическими тонкостями, однако этого часто недостаточно для минимизации рисков, возникающих при купле/продаже объекта недвижимости. Те проблемы, которые могут возникнуть при купле/продаже недвижимости как на первичном, так и на вторичном рынке жилья в последние годы говорят о том, что привлечение юриста является необходимостью.
А теперь, кто же такой юрист по недвижимости? Это высококвалифицированный специалист, который будет сопровождать вас от обсуждения деталей до подписания договора купли-продажи сторонами. Юристы, как и риелторы, работают с клиентами только на основании заключенных договоров: о предоставлении правовой помощи, о предоставлении услуг. Как только договор с клиентом заключен, специалист начинает работу по проверке объекта недвижимости.
Большинство людей, воспользовавшись услугой агента по недвижимости экономят на услугах юриста, что в дальнейшем может привести к потере недвижимости, длительным годам судебных споров, аресту недвижимости и т.д.
Только практикующий юрист может обоснованно проконсультировать, какую операцию и на каких основаниях суд может в дальнейшем признать недействительной, а какую – нет, возможно в будущем появление претендентов на приобретенную недвижимость, в таком случае у покупателя есть реальный риск утраты права собственности или не получение права собственности в дальнейшем. Юрист, имеющий опыт работы в указанной сфере, видит ситуацию гораздо глубже и шире, чем агент, даже опытный.
Юрист отвечает за рискованность сделки по купле/продаже недвижимости: проверка застройщика; законность приобретения недвижимости предыдущим владельцем и его права на отчуждение недвижимости сейчас; наличие / отсутствие судебных споров относительно объекта недвижимости; наличие / отсутствие разрешительных и других документов у застройщика (если речь идет об уступке прав инвестора в новостройке, которая еще не сдана в эксплуатацию) и другие.
Казалось бы, что, покупая квартиру на вторичном рынке покупатель ничем не рискует, но к сожалению, это не так. В данном случае также есть подводные камни, которые необходимо проверить, а именно: проверить владельца объекта недвижимости, его права на продажу; изучить правоустанавливающие документы на недвижимость, в том числе в обязательном порядке развернутую справку из Реестра прав на недвижимое имущество; проверить не просто наличие судебных дел по объекту недвижимости, но и наличие арестов на имущество у такого владельца и т.д.
Также, не редкость, когда недвижимость покупается за кредитные средства, или в рассрочку. Подготовку предварительного и основного договора лучше поручить юристу, а не риелтору, чтобы избежать в дальнейшем проблемы толкования отдельных условий договора.
Таким образом, функции и практические навыки агента по недвижимости и юриста по недвижимости очень разные, однако они скорее партнеры, чем конкуренты.
Можно долго говорить о том, насколько велика разница между юристом и риелтором, и кто важнее для клиента. Однако обращаю внимание, что, обращаясь к одному из специалистов по недвижимости, вы будете решать только половину задачи. Риелтор не должен выполнять работу юриста, а юрист – работу риелтора, поскольку каждый этап продажи недвижимости требует глубоких знаний и опыта, который достигается путем узкой специализации и многолетней практики, а следовательно, клиент, при поиске недвижимости должно серьезно подойти к поиску как агента по недвижимости, так и к юристу по недвижимости, поскольку на рынке недвижимости много мошенников, которые имеют целью лишь собственную материальную наживу и им безразлично, что клиент может остаться без денег, без недвижимости, без сервиса и качественных услуг.
Идеальная схема выглядит так: риелтор плюс юрист. Подключив двух специалистов, вы сэкономите время, сэкономите собственные средства и получите в собственность объект недвижимости.
Статья подготовлена адвокатом, старшим партнером Адвокатского объединения «V.I.Partners» И.В. Сорокиной.
25.05.2020
