С каждым годом новостроек становится все больше, глаза покупателя разбегаются при выборе объекта недвижимости. Конкуренция огромная. У каждого застройщика свои интересные предложения и скидки, за которыми обычно скрываются риски и недостатки. Однако, для того чтобы не оказаться в неудобной и не комфортной ситуации, нужно потратить силы и время на проверку документов обратившись к услугам юриста, который специализируется на проверке объектов недвижимости для выявления рисков для покупателя.
Последние несколько лет проверяем для наших клиентов застройщиков и объекты строительства, и можем сказать, что много новостроек строятся без разрешительных документов, что, в свою очередь, либо делает невозможным сдачу такого дома в эксплуатацию, или же порождает долговременную сдачу.
Проверка застройщика является трудоемкой работой. Поэтому, первое что нужно сделать, это поехать в офис к застройщику и запросить множество документов, а именно:
1. Документы на землю. Земельный участок может быть у застройщика в собственности, а также использоваться по договору аренды, или по договору суперфиция. При строительстве дома, назначение земельного участка должно быть указано, например, «для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома», «для строительства и обслуживания других зданий общественной застройки», «для строительства и обслуживания жилого дома и т.д.». В случае отсутствия документов на землю, строительство является самовольным;
2. Градостроительные условия и ограничения. Градостроительные условия определяют основные характеристики будущей новостройки: расстояния до соседних домов, требования к обустройству благоустройства, количество квартир и тому подобное. Одно из основных на, что надо обратить внимание, на разрешительную этажность, поскольку, в случае если в документах застройщика разрешено строить дом из 4 этажей, а он уже построил 10, это закончится тем, что дом не сможет быть сданным в эксплуатацию своевременно или вовсе, а значит инвесторы не получат (вовремя или никогда) право собственности на недвижимое имущество;
3. Экспертное заключение. Этот документ является завершающим в получении разрешительных документов на строительство, поскольку, имея на руках экспертное заключение, застройщик имеет право начинать возводить застройку. Кроме этого, получив экспертный отчет у застройщика появляется основание получить декларацию о начале выполнения строительных работ;
4. Декларация / Сообщение о начале строительных работ. При наличии права на земельный участок заказчик строительства может начать подготовительные работы. Однако перед началом подготовительных работ, заказчик должен подать уведомление о начале выполнения подготовительных работ в соответствующий орган. К подготовительным работам относятся работы по подготовке земельного участка, устройство ограждения строительной площадки и снос зданий и других сооружений, изменения элементов благоустройства в пределах отведенного земельного участка, изыскательные работы, работы по сооружению временных производственных и бытовых сооружений, необходимых для организации и обслуживания строительства, устройство подъездных путей, складирования строительных материалов, подведение временных инженерных сетей, а также – вынос инженерных сетей и удаления зеленых насаждений. Заказчик строительства обязан в течение трех рабочих дней внести соответствующие изменения в поданное сообщении в случае:
– если право на строительство объекта передано другому заказчику или изменено лицо, ответственное за проведение авторского и технического надзора при выполнении подготовительных работ;
– выявления заказчиком технической ошибки (описки, печатной, грамматической, арифметической ошибки) в поданном уведомлении о начале выполнения подготовительных работ или получения сведений о выявлении недостоверных данных;
5. Разрешение на выполнение строительных работ. Это основополагающий документ, без которого запрещено осуществлять строительную деятельность. Он предоставляется на срок строительства объекта или на срок действия договора (контракта) подряда на строительство объекта. Срок действия разрешения на выполнение строительных работ может быть продлен по обращению заказчика не более чем на один год. В случае если право на строительство объекта передано другому заказчику или изменена строительная организация (генеральный подрядчик или подрядчика), разрешение на выполнение строительных работ подлежит перерегистрации. Информация о предоставлении разрешения на выполнение строительных работ (регистрационный номер, дата выдачи, срок действия разрешения, наименование и номер телефона инспекции государственного архитектурно-строительного контроля, выдавшего разрешение на выполнение строительных работ и осуществляет контроль за строительством объекта) и сведения о наименовании объекта, изображение объекта и его основные технико-экономические показатели, заказчика, проектировщика, подрядчиков, ответственного исполнителя работ, ответственных за осуществление авторского и технического надзора лиц размещаются на стенде длиной не менее 1,5 метра и шириной не менее 1 метр, который устанавливается на строительной площадке в обозримом месте. Выполнение строительных работ на объектах без разрешения на выполнение строительных работ или его перерегистрации, а также выполнение не указанных в разрешении строительных работ или без надлежаще утвержденного проекта считается самовольным строительством и влечет за собой ответственность согласно закону;
6. Технические условия на подключение к коммуникациям. На эти документы многие не обращают внимание, однако они являются такими же важными, как и другие. В случае отсутствия у застройщика технических условий по тепло-, электро-, газоснабжения и водоотведения вероятность того, что вы купите просто коробку без подключенных коммуникаций очень велика.
Как правило застройщики не разрешают делать копии или фотокопии разрешительных документов, поэтому всю информацию, которую предоставят необходимо переписать в блокнот.
На этом проверка не заканчивается, а как раз только начинается, поскольку каждый документ застройщика необходимо проверить в открытых реестрах и др. официальных сайтах, а именно:
– Судебная власть Украины и Единый государственный реестр судебных решений. На этих сайтах есть возможность проверить наличие гражданских, административных, хозяйственных и уголовных дел не только по объекту строительства, но и земельного участка. Кроме этого, возможно проверить наличие судебных дел застройщика с инвесторами/покупателями за нарушения своих обязательств;
– Единый государственный реестр юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований. Этот реестр позволяет узнать информацию об учредителях, дату создания юридического лица, КВЭДы и уставный капитал;
– Публичная кадастровая карта Украины. Здесь проверяется местоположение земельного участка, его кадастровый номер, форма собственности, целевое назначение земельного участка, а также ее площадь;
– Единый государственный реестр судебных расследований. Проверка всех участников на возможные проблемы с законом;
– Государственная архитектурно-строительная инспекция Украины. На этом сайте в разделе «Реестр разрешительных документов» в едином реестре документов есть возможность проверить информацию о праве на выполнение подготовительных и строительных работ, которые свидетельствуют принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов, сведений о возвращении на доработку, отказ в выдаче, отмена и аннулирования указанных документов;
– Ассоциация помощи пострадавшим инвесторам. На этом сайте есть информация обо всех проблемных строительствах;
– Государственная фискальная служба. Здесь можно проверить информацию о наличии долгов застройщика перед государством.
Кроме заказчика и застройщика, необходимо проверить аналогичную информацию на вышеуказанных ресурсах и в отношении других лиц, участвующих (аффилированные или связанные организации, пр.) в строительстве, если задействованы крупные компании, например, проверить их структуру и определиться с тем, действительно ли отсутствуют судебные дела по отношению к ним (ведь арест всех активов и всего имущества учредителя компании-застройщика может вызвать негативные последствия для всего процесса строительства и сделать невозможным выполнение обязательств застройщика в заявленные им сроки).
Также, важным моментом является изучение репутации застройщика. Необходимо узнать, как сдавались предыдущие построенные дома (при наличии таковых) в эксплуатацию, какие были проблемы и как они решались. В случае, если застройщик предлагает дом, который он будет строить впервые, это рискованное приобретение, поскольку нет возможности заранее спрогнозировать вероятность успешного ввода дома в эксплуатацию и передачи недвижимости инвесторам в собственность.
Для минимизации рисков и возможных проблем, необходимо тщательно проверять объект застройки. При этом необходимо помнить, что вашими помощниками выступают не только юристы, но и квалифицированные риэлторы. У вас не должно быть вопросов, кого выбирать! Обращаться необходимо к обоим специалистам.
В данной статье мы старались изложить всю основную и необходимую информацию о проверке застройщика и объекта застройки, однако, это далеко не исчерпывающий перечень задач, возлагаемых на юриста.
Наше убеждение, что каждый должен заниматься своим делом, в котором он специалист. Не теряйте личное время, доверьте проверку застройки и застройщика специалисту.
Вывод юриста по проверке объекта застройки — это ваше спокойствие, хорошее настроение и деньги.
Данная информация простыми словами на нашем YouTube канале: https://www.youtube.com/watch?v=2-kJVOUlsUA&t=15s
11.06.2020
