Договір купівлі-продажу майнових прав на об’єкт незавершеного будівництва є одним із найпоширеніших способів інвестувати в житло на етапі “котловану”. Досить часто забудовники пропонують саме цей вид договору. Але чи справді це вигідно для вас? Розбираємо переваги та недоліки такої покупки, а також коли без допомоги юриста вам точно не обійтися.
Переваги купівлі майнових прав
- Нижча ціна. Купуючи квартиру “на старті” будівництва, ви платите значно менше, ніж за вже готове житло. Для багатьох це єдина реальна можливість придбати власну квартиру. Безперечно, це дуже сильний аргумент на користь такого виду інвестування.
- Можливість переуступки. Майнові права можна продати (переуступити) іншій особі ще до завершення будівництва. Це зручно, якщо ваші плани змінилися. Більше того, часто такі права можна переуступити за вищою ціною, ніж ви їх купували, що дає можливість заробити на операції з нерухомістю.
Недоліки купівлі майнових прав
- Ви купуєте не квартиру, а право на неї. Важливо розуміти, що ви купуєте не готову квартиру як таку, а лише право на майбутню квартиру, яка ще не існує юридично та фізично. Це не право власності, а лише право на його отримання у майбутньому після завершення будівництва та введення об’єкта в експлуатацію.
- Ризики недобудови. Це один з найбільших ризиків. Якщо забудовник збанкрутує, зіткнеться з фінансовими проблемами або будівництво “завмре”, ваші майнові права можуть так і залишитись лише “на папері”, без можливості отримати бажану квартиру.
- Відсутність державної реєстрації прав. Майнові права не підлягають державній реєстрації в реєстрі речових прав. Це означає, що ваш захист через державні механізми є обмеженим, і держава не гарантує права власності на майбутню квартиру до її фактичного введення в експлуатацію.
- Відсутність вимоги про нотаріальне посвідчення. Закон не містить прямої вимоги щодо нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу майнових прав. Це створює ризик того, що забудовник може укласти кілька договорів на один і той самий об’єкт, і ви про це можете не дізнатися. Однак, нотаріальне посвідчення цієї угоди можливе за домовленістю сторін. І хоч це не дає повного захисту, але надає певну перевагу перед іншими можливими покупцями, оскільки нотаріус перевіряє певні аспекти.
- Податки та витрати. Угода може передбачати сплату податків, державного мита та оплату послуг нотаріуса, якщо ви все ж вирішите посвідчувати угоду нотаріально. Важливо заздалегідь уточнити, хто несе ці витрати: покупець чи забудовник.
Порада від адвокатів «V.I.Partners»
Якщо ви плануєте купувати квартиру через договір майнових прав, ось що ми рекомендуємо:
- Ретельно перевіряйте забудовника: Обов’язково вивчайте його дозвільні документи на будівництво, історію вже реалізованих проєктів, а також наявність відкритих судових справ. Найкраще — провести комплексну юридичну перевірку забудовника.
- Уважно читайте договір або зверніться до юриста: Деякі “дрібні пункти” у договорі можуть згодом перетворитися на великі проблеми. Не соромтеся звертатися до кваліфікованого юриста для аналізу документації.
Наша команда адвокатів «V.I.Partners» готова надати вам такі послуги:
- Провести детальні комплексні юридичні перевірки забудовників.
- Детально проаналізувати договори та чесно повідомити, чи варто їх підписувати, вказавши на всі можливі ризики.
- Супроводити укладення угоди із забудовниками.
Деякі наші клієнти вже заощадили сотні тисяч гривень чи доларів на угодах, які могли б стати для них “кабальними”.
Звертайтесь до нас. Ми розберемо договір на “цеглинки”, щоб ви купували надійне житло, а не “головний біль”.
