Мы уже рассказывали о том, каким образом необходимо осуществлять проверку застройщика (https://vi-lawyers.com/проверка-застройщика-и-связанных-лиц /). Выбор недвижимости большой и много недвижимости продается и покупается на вторичном рынке. Однако, есть распространенное ошибочное мнение о том, что покупая недвижимость на вторичном рынке покупатель ничем не рискует, что совершенно не соответствует действительности. Рассмотрим на примере квартиры, какие документы должен проверять покупатель и о чем должно быть осведомленным покупатель.
На что нужно обратить внимание покупателю? Как проверить документы на квартиру?
1.Документы о праве собственности на квартиру .
Это могут быть и договор купли-продажи, и решение суда, и документы о принятии квартиры по наследству или по договору дарения. Однако, сведения о праве собственности должны быть внесены в реестр вещных прав на недвижимое имущество и быть отражены в выписке из реестра прав на недвижимое имущество. Если квартира приобретена владельцем очень давно и после 2013 года еще не внесена в соответствующий реестр, то вам необходимо получить от владельца копии документов о праве собственности старого образца.
2. Обязательно должна быть исследована история квартиры .
Сколько раз квартира была перепродана последние несколько лет? В чем причина? Была квартира в собственности банка и коллекторов (факторинговая компания, коллекторская компания, другие)? На каком основании квартира выбыла из собственности лица в пользу банка или коллекторов? Соблюдена процедура перехода собственности на имущество? Сколько раз менялись владельцы – физические лица такой квартиры и по какой причине? А может быть предыдущий владелец умер и на текущую дату существует спор о праве собственности на квартиру между наследниками? Все эти сведения имеют существенное значение при принятии решения о покупке квартиры на вторичном рынке.
3. Сведения об отсутствии права требования на квартиру других лиц .
Если квартира приобретена в браке и отсутствует брачный контракт, то она относится к общему имуществу супругов, и вы должны получить нотариальное согласие на продажу другого супруга, который не значится в документах о праве собственности на квартиру.
Если квартира приобретена в браке, однако порядок приобретения права собственности на имущество урегулирован брачным контрактом, вам нужна нотариальная копия нотариального удостоверенного брачного контракта.
Кроме того, после расторжения брака, супруги еще в течение последующих 3 лет после развода заявить о своих правах на имущество, которое было приобретено во время совместного проживания.
Если квартира находится в ипотеке, вам необходимо письменное разрешение на отчуждение такого имущества и о снятии обременения / снятии запрета от ипотекодержателя (нотариальное заявление от физического лица или письменное заявление от юридического лица).
Сведения (справка) о зарегистрированных жителях в квартире. Если в квартире проживают лица, не являющиеся собственниками, нужна справка о снятии таких лиц с регистрации по адресу нахождения квартиры (если в квартире проживают несовершеннолетние, еще и необходимое разрешение органов опеки и попечительства или доказательства того, что место регистрации несовершеннолетних лиц изменены до момента отчуждение квартиры).
4. Сведения о наличии или отсутствии обременений (запретов) недвижимости.
Такие сведения необходимо проверять по двум критериям: обременения объекта недвижимости (наличие / отсутствие ипотеки или иного запрета на имущество; арест имущества и т.п.); обременения, распространяются на самого владельца квартиры (арест всего имущества без его перечня и т.д.). Для этого вам нужна развернутая Информационная справка из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и Реестра прав собственности на недвижимое имущество, Государственного реестра ипотек, Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества. Такую справку можно получить, обратившись к адвокату или к нотариусу.
5. Документы владельца.
Паспорт и регистрационный номер учетной карточки налогоплательщика (идентификационный код).
Необходимо убедиться, что указанные документы являются действительными. Так паспорт выданный в виде бумажной книги может быть признан недействительным в случае, если у него своевременно не вклеены фотографии по достижению лицом 25 и / или 45 лет. Соглашения, заключенные на основании недействительных документов, могут быть обжалованы.
6. Сведения о наличии / отсутствии судебных дел в отношении собственника и / или квартиры.
На сайте судебной власти и в Едином государственном реестре судебных решений необходимо осуществить поиск актуальных судебных споров в отношении самой квартиры, а также, в отношении владельца квартиры. Если есть спор о праве на квартиру, соглашение о его отчуждении (договор купли-продажи квартиры) может быть обжалован в будущем и признан недействительным.
7. Технические документы на квартиру (техпаспорт).
С конца 2018 года владельцы жилой недвижимости вправе осуществлять перепланировку жилья без каких-либо разрешений, если они не повреждают и не затрагивают несущие конструкции. Однако, если вы нацелены приобрести квартиру, в которой была осуществлена перепланировка, вам нужен актуальный технический паспорт с действующим планом квартиры и точным указанием площади (квадратных метров, за которые вы платите деньги).
8. Документы об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
Отдельно хотелось бы вынести на рассмотрение вопрос о правах покупателя на компенсацию / возврат 1% из ПФУ в случае, если такое жилье приобретено покупателем впервые (то есть, у покупателя раньше не было любого другого зарегистрированного на нем жилья!). Раскрытие этого вопроса можно найти по ссылке: https://www.youtube.com/watch?v=clA4e9rUMxo&t=117s
На что нужно обратить внимание продавцу? Как убедиться, что покупатель имеет возможность приобрести недвижимость? Дополнительные расходы и обязательства продавца.
Как правило, продавцы недвижимости совсем не часто задумываются о том, что сделка по продаже квартиры может не состояться по вине покупателя и не очень озабочены этим. Но, если вам нужны средства срочно и вы уже нашли потенциального покупателя, заранее выполните проверку, не имеет ли покупатель обременений на имущество и на средства (арест, запрет, обременения и т.д.). Ведь наличие обычного неуплаченного штрафа по нарушению ПДД или за невыполнение налоговых обязательств может быть основанием для наложения ареста на все имущество такого лица, что сделает невозможным совершения им покупки (не произойдет списание средств с банковского счета).
Также, важно остановиться на том, что после продажи квартиры продавец должен уплатить налоги и своевременно подать декларацию фискальным органам. Подробная консультация по этому вопросу была предоставлена нашим адвокатом и бухгалтером, специализирующихся на налоговом праве (посмотреть консультацию возможно по ссылке: https://www.youtube.com/watch?v=qPWNkBdnIfk).
Указанный выше перечень не является исчерпывающим. Конечно, есть еще много подводных камней, которые исследуются адвокатами во время сопровождения сделок с недвижимостью.
Также, очень важным является вопрос оформления предварительного договора с недвижимостью и передачи покупателем продавцу задатка или аванса. Отдельная тема «аванс или задаток» в сделках с недвижимостью уже была опубликована нами ранее и найти ее вы сможете по ссылке: https://vi-lawyers.com/uk/аванс-или-задаток-сделки-с-недвижимос
Если же ваши права были нарушены, наша команда осуществляет сопровождение судебных споров по защите прав владельцев недвижимости.
В любом случае, обращайтесь за консультациями и помощью к адвокату по недвижимости.
21.07.2020
