Предварительный договор купли-продажи жилья: что это такое и стоит ли заключать договор?
Каждый день на украинском рынке недвижимости заключается примерно несколько сотен сделок, связанных с куплей-продажей недвижимого имущества (данные на 2023 год). И часть этих соглашений предусматривает письменное согласование сторонами важных условий будущего договора купли-продажи. Это и фиксирование цены, и согласование срока для заключения основного договора купли-продажи, и указание четких характеристик недвижимого имущества, и согласование определенных обязательств, которые стороны должны выполнить перед заключением основного договора (снятие с регистрации лиц, уплата долгов за коммуналку и т.п.) ). И как раз вот это письменное «соглашение» и называют предварительным договором купли-продажи имущества.
Преимущества предварительного договора купли-продажи
Главная цель предварительного договора – письменное закрепление существенных условий будущего договора купли-продажи.
Предшествующий договор не предусматривает переход права собственности к покупателю.
То есть предварительным договором устанавливаются в основном именно обязанности сторон. Кстати, о сторонах предварительного договора – стороны должны быть те же, что и в основном договоре купли-продажи (одно из существенных условий).
- Предварительный договор позволяет «заморозить» согласованную сторонами цену купли-продажи.
Это существенное преимущество такого соглашения, ведь продавец дает вам гарантию, что цена имущества не изменится на момент самой купли-продажи.
- Еще одним обязательным условием является указание срока, в который должен быть заключен основной договор.
Таким образом, стороны дают друг другу понимание, что сделка состоится и какие действия необходимо каждому из них совершить перед заключением этого соглашения (например, снятие обременения с имущества, если такое наложено, уплата долгов за коммунальные услуги, снятие с регистрации лиц и т.п.). Можно даже согласовать запрет на проведение ремонта или перепланировку жилья, что может в будущем увеличить стоимость имущества.
«Темная сторона медали» предварительного договора купли-продажи
- Заключение предварительного договора должно быть в той же форме, в которой будет заключаться основной договор.
То есть, если мы говорим о договоре купли-продажи недвижимости, который должен быть нотариально удостоверен, то соответственно и предварительный договор купли-продажи должен быть в письменной форме с нотариальным удостоверением. Это условие не является отрицательным. Но мы указали ее здесь, потому что дальше расскажем о последствиях несоблюдения формы сделки.
Для примера возьмем ситуацию с застройщиками, заключающими договоры с будущими покупателями в простой письменной форме (без нотариального удостоверения). Такие их действия незаконны. Объясняем почему.
Во-первых, это несоблюдение формы контракта. Без нотариального удостоверения этот договор будет считаться ничтожным. Ничтожный договор – это договор, который не считается заключенным. Вот что говорит судебная практика на этот счет (постановление Верховного Суда от 05 июля 2023 года по делу №372/1142/16-ц):
«Ничесный договор недействителен вместе со всеми его условиями и не создает для сторон прав и обязанностей, которые в нем закреплены».
Отсюда вытекает второй факт. Если по этому договору вы как будущий покупатель заплатили часть денег в счет будущей оплаты… лучше этого не делать. Без суда вам их не вернут (если это недобросовестный продавец). Почему?
- Гражданское законодательство не предусматривает передачу каких-либо средств по предварительному договору.
Если речь идет об объекте незавершенного строительства или будущего объекта недвижимости, то передача средств по такому договору вообще запрещена (ч.5 ст. 635 ГК является нововведением для финансовой безопасности будущих покупателей).
Мы уверены, что вы неоднократно слышали как застройщики заключают разного рода договоры с будущими покупателями, когда строительство находится еще на этапе «котлована», а затем исчезают и останавливается строительство. Ни денег, ни жилья.
То есть предварительный договор не предусматривает передачу задатка! Как всем известно, залог может возвращаться в случае незаключения основного договора. А если деньги все же были переданы, то суд будет расценивать это как аванс (например, постановление Верховного Суда от 09 ноября 2022 г. по делу №295/15702/20).
То есть деньги вернуть возможно в судебном порядке (применяем реституцию). Главное, чтобы факт их передачи был зафиксирован в письменном виде. Но уплата аванса, который является частью от общей стоимости имущества, предусматривает его налогообложение как сделку, связанную с куплей-продажей. А здесь уже возникает обязанность уплаты государственной пошлины (1%).
Еще кое-что о задатке в предварительных договорах купли-продажи. Если давшая залог сторона отказывается от выполнения договора, залог остается у другой стороны. А это прибыль, которая подлежит налогообложению. При прекращении обязательства до начала его выполнения или вследствие невозможности его выполнения задаток подлежит возврату. В таком случае залог не является объектом налогообложения.
В-третьих, существует большой риск заключения продавцом нескольких таких договоров с разными покупателями. И вы об этом никак не узнаете (разве что если вам об этом не скажет продавец или другой покупатель). Нотариусы не ведут реестры с информацией о заключенных предварительных договорах купли-продажи.
В-четвертых, застройщик, как продавец, еще не имеет зарегистрированного права собственности на имущество. Следовательно, нотариус не будет иметь права удостоверять нотариально такой договор.
В связи с этими существенными «замечаниями» возможно заключение застройщиками так называемого смешанного договора, не противоречащего гражданскому законодательству. Но все зависит от того, какова его правовая природа, какие отношения он будет регулировать. А суды исследуют этот вопрос. Поэтому даже «завуалированные» договоры судьи «раскрывают» и пытаются исследовать цель их заключения. И от этого будут зависеть и последствия сторон договора.
Поэтому, наш вам профессиональный совет (древний как мир) – обязательно читайте то, что намерены подписывать. Обязательно анализируйте все пункты договора. Правду говорят – «дьявол кроется в деталях». И помните, вы всегда можете обратиться к нам за юридическим анализом предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества. Очень часто всего лишь одна консультация спасает кошельки наших клиентов от потери десятков/сот тысяч условных единиц.
